La fin de la théorie du propriétaire apparent !

Depuis la réforme issue de l'ordonnance du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme, la question de la persistance de la théorie du propriétaire apparent a fait couler beaucoup d'encre (v., par ex., B. Phémolant, La réforme des autorisations d'urbanisme. Présentation générale de la réforme, AJDA 2007. 230 ; F. Priet, Une réelle clarification des règles applicables à l'instruction des autorisations d'urbanisme, AJDA 2007. 237 ; F. Polizzi, La nouvelle procédure d'instruction des autorisations d'urbanisme : premier bilan, AJDA 2009. 79).

En effet, la doctrine et les juridictions du fond, tribunaux administratifs et cours administratives confondus, étaient partagées sur les incidences de la nouvelle rédaction de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme sur la pérennité de cette théorie et s'il existait des cas de survivance, notamment au travers du contrôle de la fraude (pour un rappel des termes du débat, v. B. Hachem, La théorie du propriétaire apparent. Ou la chronique d'une mort [peut-être] annoncée..., AJDA 2011. 2277). Ces interrogations expliquent qu'une prise de position claire du Conseil d'Etat était attendue par bon nombre de commentateurs, par les juridictions de fond, mais aussi par les services instructeurs des collectivités territoriales. Car, si la haute juridiction avait déjà eu l'occasion de se prononcer sur cette épineuse question de droit (CE 5 juill. 2010, Epoux Turot, req. n° 334798), ce n'était que dans le cadre d'un recours en cassation dirigé contre une ordonnance de référé pour laquelle son contrôle restreint, en raison de la nature particulière de l'office du juge des référés qui doit être entendu comme un juge de la vraisemblance et non de l'évidence (v., en ce sens, B. Hachem, Le juge administratif des référés, juge de l'évidence ou de la vraisemblance ?, LPA 20 déc. 2011, p. 5), n'a donné lieu qu'à une jurisprudence sujette à interprétation.

La jurisprudence tant attendue est enfin arrivée. En effet, le Conseil d'Etat dans sa décision du 15 février 2012 M^me Quennesson, rendue conformément au sens des conclusions du rapporteur public M. Frédéric Aladjid, a tranché la question de la survie de la théorie du propriétaire apparent. Dorénavant, il n'appartient plus à l'administration de vérifier si le demandeur d'une autorisation d'urbanisme revêt bien les apparences du propriétaire de la parcelle d'assiette du projet de construction ou s'il dispose de l'autorisation adéquate lorsque les travaux concernent un immeuble en copropriété ou en indivision. La disparition de cette théorie, et du contrôle qu'elle impliquait, ne signifie toutefois pas que le bénéficiaire d'une autorisation de construire qui ne disposerait d'aucun titre l'habilitant à construire, alors que celui-ci était exigé par les textes, ne fera l'objet d'aucune sanction notamment sur le terrain civil ou en cas de commission d'une fraude.

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